Van droom naar schaalgrootte: de nieuwe werkelijkheid van de campingmarkt

Recent vroeg het Financieele Dagblad mij naar mijn visie op de markt voor campings en recreatiebedrijven. In de krant was vanzelfsprekend slechts beperkt ruimte beschikbaar. Voor Recreatief Totaal ga ik daarom graag wat uitgebreider in op de ontwikkelingen die ik momenteel zie.

De markt voor campings laat zich grofweg verdelen in exploitatiebedrijven en ontwikkellocaties. Juist die tweedeling laat zien hoe sterk de sector verandert. Waar recreatie vroeger vooral een ondernemersmarkt was, zien we tegenwoordig een toenemende professionalisering en schaalvergroting.

Aan de onderkant van de markt blijft de belangstelling voor kleinschalige campings groot. Vaak gaat het om voormalige agrarische nevenactiviteiten die worden gekocht door mensen die bewust kiezen voor een andere levensstijl. Voor hen is een camping niet alleen een investering, maar vooral een manier van leven. Tegelijkertijd blijkt financiering regelmatig een uitdaging. De exploitatieomvang is beperkt en niet iedere droom leidt uiteindelijk tot een rendabel bedrijf.

In het middensegment ontstaat een genuanceerder beeld. Deze bedrijven zijn vaak te groot voor de particuliere ondernemer, maar tegelijkertijd te klein of te arbeidsintensief voor grotere recreatieorganisaties. Toch liggen hier kansen. Voor kleinere ketens kunnen dergelijke bedrijven een waardevolle aanvulling zijn, mits er synergievoordelen te behalen zijn en de locatie aansluit bij de bestaande portefeuille. Juist in dit segment zie ik ruimte voor verdere ketenvorming.

Heel anders ligt dat bij de grotere campingbedrijven. Bedrijven vanaf circa 10 tot 15 hectare met een gezonde kasstroom zijn schaars en gewild. Zowel Nederlandse als internationale ketens zoeken uitbreiding en zien dergelijke locaties als een strategische aanvulling op hun portefeuille. Ook voor de grootste bedrijven blijft de vraag groter dan het aanbod.

Opvallend is dat nieuwe ontwikkelingen steeds moeilijker van de grond komen. Schaarse locaties, stikstofproblematiek, Natura 2000-beperkingen en langdurige procedures maken nieuwe recreatieve ontwikkelingen uitzonderlijk lastig. De aandacht verschuift daardoor steeds vaker naar revitalisatie en herontwikkeling van bestaande bedrijven.

Ook aan de koperskant is veel veranderd. Verschillende recreatieondernemingen zijn in handen gekomen van private-equitypartijen, terwijl ontwikkelaars uit andere vastgoedsectoren hun entree maakten. Inmiddels lijkt die beweging deels weer te kantelen. Fiscale maatregelen, hogere lasten en veranderende regelgeving zorgen voor meer terughoudendheid, waardoor de markt voor ontwikkellocaties aanzienlijk rustiger is geworden.

De prijzen van campings zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Die ontwikkeling werd niet alleen gedreven door exploitatieresultaten, maar ook door buitenlandse ketens die in korte tijd marktaandeel wilden verwerven. Inmiddels lijkt die fase grotendeels voorbij en beweegt de markt naar een gezonder evenwicht.

Mijn verwachting is dan ook dat de recreatiesector een nieuwe fase is ingegaan. Schaarste blijft een bepalende factor, schaalgrootte wordt belangrijker en gespecialiseerde kennis maakt steeds vaker het verschil. Voor ondernemers die de sector begrijpen, blijven er volop kansen. Nu de periode van snelle expansie afvlakt, zal de focus weer nadrukkelijker komen te liggen op waar recreatie uiteindelijk altijd om draait: een gezonde exploitatie.

Henk-Jan Kruidenier

Team Leisure Taxateurs Nederland