Update uit de vastgoedmarkt voor recreatiebedrijven

Als we op Fundainbusiness.nl filteren op ‘Toerisme en Dagrecreatie’ dan krijgen we (op 21 april 2020) 56 resultaten voorgeschoteld. Het is een veelkleurig palet van bedrijven; en dat komt overeen met deze sector. Het is dan ook niet zo vreemd dat we juist in deze sector gespecialiseerde makelaars tegenkomen. 

Met twee van hen gingen we in gesprek over de stand van zaken in de markt voor recreatiebedrijven; Rianne Jansen van Van de Loosdrecht RBM en zelfstandig leisure makelaar Henk-Jan Kruidenier. Het biedt een nader inkijkje in de markt; want lang niet al het recreatief vastgoed wordt openbaar verkocht. 

Een groeimarkt in balans

De meeste transacties vinden plaats in de verblijfsrecreatie. Die categorie voert ook de boventoon op Funda in business. Andere categorieën komen wel voor maar de transacties hebben volgens Kruidenier een sporadisch karakter. “De dagrecreatie is bovendien bijzonder veelzijdig; met heel veel kleinere marktsegmenten. Als je daar wat specifieks in zoekt, bijvoorbeeld een dierentuin, golfbaan of attractiepark, dan is de frequentie van een marktkans veel lager.”

Rianne Jansen geeft haar visie op de balans in de markt: “Over het algemeen is het aanbod van te koop staande bedrijven redelijk constant in aantallen. Als ik kijk naar onze portefeuille met gemiddeld 40/45 actieve verkoopopdrachten blijft deze qua aantallen in balans. Op dit moment zijn er aanzienlijk meer transacties, gelukkig komt er dus nu ook voldoende aanbod bij. Daarnaast vinden er momenteel ook meerdere transacties plaats van bedrijven die niet op de markt zijn. Het is hier van belang om dan  de ‘vrager’ het juiste ‘aanbod’ te presenteren. De overwegingen van ondernemers om te verkopen kunnen hierbij heel verschillend zijn. Dit kan te maken hebben met missen van bedrijfsopvolging, leeftijd, gezondheid, fase in het leven óf dat de koper er nu is. Wij verwachten dat de markt hierdoor in een natuurlijke balans blijft.”

Het lastige ‘tussensegment’

Beide makelaars splitsen de markt op in segmenten; vooral gebaseerd op de investeringsomvang. Er is veel beweging in de markt van kleinschalige recreatiebedrijven. Ook de grotere kwaliteitsbedrijven staan in de belangstelling. Het tussensegment kent een overaanbod. 

De kleinere recreatiebedrijven

Kruidenier: “Wat betreft kleinschalige bedrijvigheid in het buitengebied met alle vormen van bijverdiensten zoals mini-camping, B&B, recreatieve verhuur en kleinschalige groepsaccommodaties zijn relatief veel transacties waar te nemen. Er is een levendige handel in kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen. De (bij)verdiensten zijn hier niet altijd bepalend voor een koper en deze categorie volgt ook meer de ontwikkelingen op de woningmarkt.  Zowel vraag als aanbod zijn hier relatief groot.”

Jansen: “De meest courante categorie is in de prijsklasse tot net boven de € 1.500.000,-. In dit prijssegment bepaalt de woonomgeving in hoge mate de aantrekkelijkheid. Kopers bevinden zich veelal in de tweede fase van hun arbeidzame leven en willen een andere en ondernemende manier van leven en hebben door eigen woningbezit voldoende vermogen opgebouwd voor de aankoop.”

Het ‘lastige’ tussensegment

We bevinden ons hier in het segment van de familiebedrijven die in de loop der jaren een mooi bedrijf hebben opgebouwd. Vaak is dat heel organisch verlopen. De afgelopen jaren is er een groei van het aanbod te zien van bedrijven die geen opvolger binnen de familie hebben en het bedrijf te koop zetten. 

Kruidenier kenmerkt deze categorie: “Het zijn vaak levensvatbare bedrijven die op zichzelf veel kansen bieden voor een MKB bedrijfsvoering. Het lastige aan dit tussensegment is dat zij te boek staan als ‘te groot zijn voor servet en te klein voor tafellaken’. Dit soort bedrijven zijn vaak te klein voor kandidaten die door uitbreiding willen groeien. Het aantal kopers dat met een goed plan en voldoende eigen middelen een financiering rond kan krijgen is beperkt. In deze categorie is relatief veel aanbod waarbij de vraag niet goed aansluit.”

Ook Jansen benoemt deze categorie als ‘lastiger’: “De bandbreedte van deze prijsklasse is circa € 2.000.000,- tot € 4.000.000,-. Dit zijn typisch MKB-bedrijven, te runnen met een familie waarbij de verkoper op zoek moet naar een miljonair die hard wil werken. Twee werelden die elkaar ogenschijnlijk bijten maar waarbij locatie een zeer belangrijke rol speelt.”

Grote transacties en ketenvorming

Als derde grote categorie worden de zeer grote bedrijven benoemd. Dit zijn bedrijven die veelal zijn terug te vinden in de top-10 lijsten van Nederland. De kwaliteit is hoog -en het voorzieningenniveau is bijzonder uitgebreid. Dit soort bedrijven kent een wat hoger prijskaartje, waar meer dan gemiddeld recreatieketens op reageren. 

Kruidenier: “In het recente verleden hebben we gezien dat grotere spelers uit het buitenland (Frankrijk, Spanje) interesse tonen in grotere campings, jachthavens en sauna en wellnessbedrijven. In dat opzicht blijft het succes van de toeristische sector in Nederland ook buiten haar grenzen niet onopgemerkt. Hier is nog altijd sprake van veelal sterk uitgegroeide familiebedrijven die vanuit toeristisch oogpunt handelen. Voor de ketens zit de meerwaarde in het koppelen van dit soort bedrijven aan de centrale kantoororganisatie, waardoor er kostenefficiency kan plaatsvinden op diverse activiteiten. “ 

Jansen: “Tot deze categorie rekenen wij de bedrijven boven de € 4.000.000,-, waarbij prijs niet zozeer het ijkpunt is. Deze kunnen zelfs oplopen tot boven de € 15.000.000,-, als het rendement de investering maar toe laat. Deze bedrijven vinden hun potentiële koper in concerns of grotere familiebedrijven die uitbreiding zoeken. Internationale ketens tonen in toenemende mate interesse, en dan met name Franse concerns. Binnen een tijdsbestek van een jaar namen de Franse concerns een aantal toonaangevende bedrijven over in Nederland.”

Private Equity

Kruidenier noemt nog een categorie die in zijn ogen afwijkend is van de eerder genoemde indeling: “In de markt zijn ook private equity partijen actief, waarbij kopers met een winstoogmerk in de toekomst kijken naar de doorontwikkeling van bedrijven en hun exploitatie. Het zijn partijen die vooral op zoek zijn naar grotere investeringsobjecten en vaak ook complete ketens willen overnemen. Deze aankopen zijn gericht op winstoptimalisatie waarna doorverkoop binnen afzienbare termijn een doel op zich is.” 

Jansen geeft hierbij aan de Van de Loosdrecht hier ook ervaring in heeft daar zij recent betrokken waren bij deal tussen Europarcs – Waterland Private Equity Investments. Europarcs is samen gegaan met Waterland  als kapitaalsinjectie om het merk sterker te laten groeien.

Wat zijn jouw belangrijkste adviezen voor ondernemers die de komende jaren hun bedrijf willen verkopen? 

Jansen: “Zorg dat je bedrijf verkoopklaar is door ervoor te zorgen dat het financieel in goede gezondheid verkeert. Het is belangrijk om blijvend te investeren in het bedrijf. Kopende partijen zijn bewust op zoek naar bedrijven met goede centrumvoorzieningen en zwemgelegenheden. Zorg voor een eigen identiteit met optimalisatie inkomsten en uitgaven. Check ook of je vergunningen en bestemmingsplannen de huidige exploitatie toestaan. Waar dit niet het geval is; repareer dit voortijdig.”

Kruidenier komt met twee adviezen: 

1.
Wacht niet te lang met nadenken over de voorbereiding op een toekomstige verkoop. De toegevoegde waarde van een makelaar zit ‘m vooral in de voorbereiding met de ondernemer. In mijn praktijk doe ik dat door regelmatig met de ondernemer te sparren over bijvoorbeeld zinvolle investeringen en ontwikkelingen in de markt. Zo werk je samen toe nar een verkoop op het juiste moment. Door te kijken naar de effecten van investeringen op kortere of langere termijn ben je bewust bezig met waardeontwikkeling. Zo weet de ondernemer wat hij kan verwachten van zijn bank en is hij voorbereid op periodieke taxatie.

2.
Als voorgaande route gevolgd wordt is er ook tijd na te denken of een activatransactie wel altijd het beste verkoopresultaat oplevert. De verkoop van een bedrijf is doorgaans al een langdurig traject. Wees dan ook realistisch over een haalbaar prijsniveau. Voorbereiding, informatievoorziening en prijsbepaling vergen aandacht en betrokkenheid, al ver voor het moment van verkoop.

Welk effect gaat de Coronacrisis hebben op de markt van aan- en verkoop van recreatiebedrijven? 

Jansen: “Dat is op dit moment nog lastig te zeggen aangezien we pas net weten dat een groot deel van de toeristische bedrijven dicht moet blijven. De duur van maatregelen en ontwikkelingen zijn nog onvoldoende bekend. We verwachten dat dit de komende periode concreter gaat worden.  Ook pas dan zouden wij concreter kunnen aangeven welke effecten dit mogelijk zal geven op de aan- en verkoop van recreatiebedrijven. Als we naar de actuele dossiers kijken zien we nu dat een aantal van de lopende onderhandelingen stagneren/in de ‘wachtstand’ gaan. Ook zien we ondernemers juist nu stappen ondernemen.”

Kruidenier: “Op dit moment is ieder antwoord hierop slechts een vermoeden en interessant om terug te lezen over een jaar of twee. Zelfs het RIVM stelt haar visie wekelijks bij en ook de publicaties van het CPB zullen ongetwijfeld nog wijzigen. 

We kunnen lessen trekken uit het recente verleden met een economische en financiële crisis. Waar de vorige crisis bij een aantal bedrijven tot gedwongen verkopen deed leiden zal ook nu weer sprake zijn van bedrijven die het niet redden. Terugkijkend op de vorige crisis is er een belangrijk verschil met de economische en financiële crisis waarbij vooral getroffen banken ook van invloed waren op financierbaarheid van bedrijven. Nu is er sprake van een pandemie waarbij de banken dankzij de vorige crisis orde op zaken hebben kunnen stellen. Je ziet nu ook meer coulance bij de ondersteuning van ondernemers die worden getroffen. Op een heel andere manier dan de vorige crisis. Deze uitzonderlijke situatie vraagt om uitzonderlijke aanpak en de overheid zou ook de recreatiesector niet tussen wal en schip moet laten vallen. Toch zijn het ook hier de voorheen al slechter presterende bedrijven die door deze crisis net dat laatste duwtje krijgen en gesaneerd zullen gaan worden. Over het algemeen zal een gedwongen verkoop zolang mogelijk worden uitgesteld. Naarmate de crisis langer duurt en er meer offers zijn te betreuren onder bedrijven heeft dit natuurlijk invloed op de prijs. De prijs die als gevolg van onvolledige marktwerking tot stand komt. Uiteindelijk kan dit gaan doorwerken in de waardering wanneer de markt volledig stilvalt en er langdurig geen kopers zijn en het vertrouwen ontbreekt

Bij de waardering van activa zien we dat het effect van de coronacrisis op de langere termijn nog als incident kan worden gezien dat, uitgaande van een efficiënte bedrijfsvoering en redelijk haalbare omzet niet direct van invloed hoeft te zijn op de waarde. Ervan uitgaande dat een ondernemer dit jaar te boven komt mag je verwachten dat zijn gasten terugkeren.

Hoe langer deze crisis voortduurt des te groter de offers..”

Kun je een praktijkvoorbeeld geven van een eigen project dat typisch is voor deze tijd?

Jansen : “Als voorbeeld noem ik graag Vecht &Zo. Een verkoopdossier waar we recent mee zijn gestart. Volledig in de openheid, iedereen mag weten dat dit eigentijdse, moderne bedrijf op een idyllische locatie en geschikt voor diverse disciplines te koop staat.  Momenteel wordt het geëxploiteerd als horeca mét vergaderzaal, camping, groepsaccommodatie, kanoverhuur en B&B wat je bijna hotel kunt noemen. Dit bedrijf is klaar voor een nieuwe ondernemer die hier  volop kan groeien in nette (deels nieuwe) opstallen. Momenteel is de provincie bezig met een tracé, dit houdt in dat de N340 die nu voor het aangebodene langsloopt, verplaatst wordt waardoor het geheel in een natuur en recreatiegebied komt te liggen

Een unieke kans!”

Kruidenier: “In het kader van duurzaamheid zie je hoe de energietransitie van positieve invloed kan zijn op de waardeontwikkeling en het (her)gebruik van grond. Bij exploitatie gebonden vastgoed zijn we gewend aan het ontbreken van alternatieve aanwendbaarheid. Dat wil zeggen dat in de bestemmingsplanregels het gebruik dusdanig is vastgelegd dat een ander gebruik van de grond nauwelijks mogelijk is. Denk aan een kampeerbedrijf op recreatiegrond en een golfbaan met een sportbestemming. Hierdoor beperkt de verdiencapaciteit veelal tot het bestemde gebruik. Met name bij recreatiegrond blijkt dat de ‘tijdelijke’ (her)bestemming voor bijvoorbeeld zonnevelden van enorme invloed kan zijn op het rendement van de grond. Door het opheffen van de exploitatie op een deel van die grond of bijvoorbeeld het inzetten van uitbreidingsgronden ontstaat een interessant verdienmodel of krijgt grond een heel andere waarde als gevolg van deze ontwikkeling.”