Tweedeling in Nederland in de markt voor vakantiewoningen

Uit het recente NVM rapport over de markt voor vakantiewoningen blijkt dat de vraag met maar liefst 15% is gestegen en er werden 4.330 recreatiewoningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs nam met 6% toe naar 148.450 euro. Daarmee blijft het wel iets meer dan 20.000 euro onder de gemiddelde prijs van topjaar 2008. Bij het nader bestuderen van het rapport kwamen we nog enkele interessante feiten tegen…

Het leeuwendeel van de absolute toename van het aantal transacties in 2017 (578 meer dan in 2016) is toe te schrijven aan de drie topregio’s Veluwe/Utrechtse Heuvelrug, Kustgebied Noord-Holland en Zeeland. In overige regio’s zijn procentueel sterkere stijgingen te zien, met name Kustgebied Zuid Holland (45%), Flevoland (40%), Limburg en de Waddeneilanden (beide rond de 30%), maar dat zijn in absolute termen relatief kleine deelmarkten.

Aanbod neemt af

Met een blijvend sterke groei in het aantal transacties begint nu, na jaren van gestage groei, het aanbod langzaam te slinken. Op 1 januari 2018 stonden er iets minder dan 2.800 recreatiewoningen te koop op Funda. Op 1 januari 2017 waren dat er nog ruim 3.300. 

Enkele interessante marktontwikkelingen zijn:

Meeste aankoop voor eigen gebruik
“Aankoop gedreven door enkel investeringsmotief komt weinig voor” concluderen de schrijvers van het rapport, “De meeste kopers willen ook zelf van hun bezit kunnen genieten maar de langere termijn wordt daarbij wel eens vergeten. Vaak vermindert het gebruiksgenot met de jaren en is het goed na te denken of de aankoop van een recreatiewoning ook aansluit bij de levensfase.

Verwachtingen wat betreft netto rendement moeten realistisch ingeschat worden. Vaak gaat men af op basis van verwachte huuropbrengsten (bruto rendement), maar de jaarlijkse kosten worden daarbij wel eens onderschat. Uit de enquête blijkt dat het gemiddeld haalbare netto rendement varieert tussen de 3 en 8%. 

De hoogte van het (netto)rendement is naast de bovengenoemde verhuurmogelijkheden afhankelijk van:

• de relatieve kwaliteit van het object in de markt;
• de specifieke kwaliteiten van de locatie;
• financiering en jaarlijkse kosten: beheer, onderhoud en verzekering.”

Verweving recreatiewoningen met reguliere woningmarkt

De markt voor recreatiewoningen raakt steeds nauwer verbonden raakt met de reguliere woningmarkt. Dit speelt zowel aan de bovenkant, maar met name aan de onderkant van de markt. Verouderde parken die niet langer aantrekkelijk (genoeg) zijn voor toeristische verhuur worden gesaneerd of getransformeerd. Zelfs relatief goede parken kunnen in de steeds sterker wordende concurrentie niet langer overleven op toeristische verhuur en moeten zich steeds vaker op de zakelijke (short-stay)markt richten. Dit leidt nu tot een steeds groter spanningsveld tussen ondernemers en gemeenten. Enkele gemeenten nemen het voortouw om transformatie naar een reguliere woonwijk te faciliteren. Dat gebeurt hoofdzakelijk op de Veluwe, onder aanvoering van het provinciale programma Vitale Vakantieparken. In andere regio’s verloopt dit proces nog moeizaam, maar dit zal naar verwachting (met name door de toenemende druk op de reguliere woningmarkt) langzaam gaan verbeteren.

Aan de bovenkant van de markt is er met name in Zeeland een sterke toename van het aantal ontwikkelingen in het hoge segment. In de woningen is permanente bewoning vaak wel toegestaan en zijn het strikt genomen dus woningbouwprojecten die als recreatiewoning in de markt gezet worden. 

Deze marktdynamiek zal naar alle waarschijnlijkheid overheden er toe bewegen flexibeler met recreatieparken om te gaan. Steeds meer provincies en gemeenten kijken daarbij naar het voorbeeld van de Veluwe.

Tweedeling in de markt

NVM-voorzitter Ger Jaarsma ziet op twee manieren een tweedeling in de markt. “Die tweedeling is er zowel tussen sterke en zwakke gebieden als tussen oud en nieuw aanbod.”

Regionaal zijn de recente ontwikkelingen in Zeeland het meest opvallend. Jaarsma: ”In deze regio worden op dit moment meer recreatiewoningen gebouwd dan in enig andere, maar ook de vraag in Zeeland neemt gestaag toe. Jaarsma kijkt wel enigszins zorgelijk naar de balans in het woningaanbod in die provincie: in de lagere prijsklassen droogt het aanbod op, terwijl dit in de hogere segmenten sterk toeneemt. En wellicht zelfs iets meer dan je vanuit een gezond marktperspectief zou wensen.” Van alle recreatiewoningen in de prijsklasse boven de 500.000 euro wordt bijna de helft in Zeeland aangeboden. De gemiddelde vraagprijs in Zeeland is dan ook, net als vorig jaar, weer sterk (ruim 20%) toegenomen en staat nu op 428.471 euro. 

Ook op de Waddeneilanden geldt: het dure wordt duurder en het afnemende aanbod en de groeiende vraag zorgen daar voor een prijsopdrijvend effect. De gemiddelde transactieprijs op de Waddeneilanden is ruim het dubbele van het Nederlandse gemiddelde: 351.888 euro in 2017.

Zeker zo dynamisch zijn de ontwikkelingen aan de onderkant van de markt. “De trend van sanering en transformatie van verouderde parken begint steeds sterker vorm te krijgen”, meent Jaarsma. Alhoewel strikt (handhavings)beleid van gemeenten een barrière blijft, wordt er wel duidelijk meer beleidsmatige aandacht aan geschonken. Het Vitale Vakantieparken-programma op de Veluwe lijkt daarbij de eerste vruchten af te gaan werpen. Jaarsma: “Dalend aanbod en gelijkblijvende prijzen lijken nu de balans in deze regionale deelmarkt te verbeteren. Ook andere provincies zoals Noord-Brabant en Zeeland bereiden beleid voor om verouderd aanbod te saneren of transformeren.”

Voor de toekomst verwacht de NVM de volgende ontwikkelingen:

• Een verdere afname van het aanbod, met name aan de onderkant van de markt. Steeds meer recreatieparken zullen worden gesaneerd (met name op de Veluwe en Noord-Brabant) en anderen transformeren naar permanente woongebieden. Hierdoor zullen steeds meer parken uit de marktgenomen worden, terwijl de nieuwbouwproductie stagneert. Enige uitzondering is de regio Zeeland.
• Sterkere groei van de gemiddelde transactieprijs. Gezien de afname van het aanbod en de in een aantal regio’s steeds krapper wordende markt, verwachten we voor dit jaar een sterkere groei dan de gemiddelde groei de afgelopen jaren van 6%. Overigens wil een gemiddelde prijsstijging in een regio niet per se iets zeggen over de waardeontwikkeling van een individuele woning.
• Steeds verdere verbreding van het spectrum van de markt: een groter wordend onderscheid tussen zeer succesvolle parken en locaties en minder succesvolle parken en locaties.

Laatste cijfers: aantal overnachtingen liep wat terug deze zomer

Het is een prachtige warme zomer geweest in Nederland. Toch is het aantal overnachtingen in vakantiehuisjes van maart/m juli 2018 iets teruggelopen t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. 

Cijfers van het CBS m.b.t. het aantal overnachtingen in vakantiehuisjes: 

Er is wel een verschil per provincie. De provincies Utrecht en zeeland zagen het aantal overnachtingen in deze periode met 7% toenemen. Onderaan deze ranglijst staan Flevoland (- 11%), Limburg (-7%) en Noord-Brabant (-6%).