Hoe succesvol is Guesthouse Hotel Kaatsheuvel echt?

Op 28 juni 2018 opende, op loopafstand van de Efteling, het GuestHouse Hotel Kaatsheuvel. Initiatiefnemer is voormalig horecaman van de Efteling, Coen Schelfhorst die samen met Piet den Hartog, franchisenemer van een succesvolle Albert Heijn, een combinatie van supermarkt, restaurant en hotel heeft gebouwd. Het hotel met 69 kamers is een cross-over tussen een hotel, hostel en Guesthouse. Nog voor de opening kocht Coen het tegenovergelegen hotel De Kroon dat nu als zusje van het GuestHouse Hotel opereert.

Ik was natuurlijk als eerste te gast en nu het bouwstof is neergedwarreld, spreek ik met Coen over zijn eerste ervaringen. Coen een echte hotello die dit project samen met zijn vrouw Marieke als de stille kracht achter de schermen heeft gerealiseerd. Na zijn tijd bij de Efteling heeft Coen talloze bedrijven geadviseerd en in zijn eerste eigen hotel kon hij de theorie van het adviseurschap in de praktijk brengen. Ik heb uiteraard GuestHouse Hotel en GuestHouse Kitchen Restaurant in de afgelopen jaren gevolgd en weet wat er zich allemaal heeft afgespeeld om een dergelijk project te realiseren. Lees hier wat Coen op zijn hart heeft en ons weet te vertellen over zijn ervaringen tot nu toe.

Heb je te maken gehad met budgetoverschrijdingen bij de realisatie?
“Ik ben supertrots want we zijn binnen het budget gebleven. Uiteraard hebben we te maken gehad met meer- en minderwerk maar deze zijn heel mooi tegenover elkaar wegvallen. Maar ik heb echt kort op de bal gezeten. Er is niets in het hotel waar ik persoonlijk de prijs niet van weet. We hadden natuurlijk een gedelegeerd projectleider die ik tot vervelends toe gestalkt heb. Ik heb in dit project veel aan mijn eerdere ervaring als adviseur bij de realisatie en de bouw van het eerste bungalowpark van de Efteling, Bosrijk, gehad waar het door de thematisering natuurlijk om details gaat. De tweede reden dat ik zo kort op de bal zat, was dit ik echt wilde dat de uitwerking precies zo zou worden als we bedacht hadden”.

Kan ik hieruit opmerken dat juist de conceptfase super belangrijk is geweest?
“Het is inderdaad de allerbelangrijkste fase waar we door verschillende onderzoeken de definitieve vormgeving van het concept hebben bepaald zoals dat er nu staat. Zowel in hardware als in sofware”.

Betekent deze persoonlijke ervaring als ondernemer dat je nu een betere adviseur bent geworden?
“Uiteindelijk ben ik nu door de wol geverfd en dus een betere adviseur geworden. Wat kan een adviesbureau mij nog vertellen die nooit in de praktijk heeft gewerkt? Uiteraard heb ik ook mijn voelsprieten uitgezet en gekeken naar macro-economische ontwikkelingen in de branche. Daarnaast hebben we ons laten voeden met relevante informatie en heel veel verschillende bedrijfsbezoeken aan collega’s gebracht. Ik heb bijna alle hotels in Amsterdam gezien en collega’s als mistery guest naar Zoku gestuurd.”

Nu de hamvraag aan Coen; wat heeft het gekost?
“De ontwikkeling van het pand is voor rekening van de vastgoed eigenaar, wij huren een groot gedeelte. De FF & E (Furniture, Fixtures & Equipment) ligt op circa 1,5 miljoen euro. We hebben het feitelijk casco gehuurd en de rest is van ons.”

Voldoet de locatie aan de verwachtingen?
“De locatie voldoet zeker aan de verwachtingen. De loopafstand tot de hoofdingang van de Efteling is hét USP maar ook het gevoel om in een dorp te verblijven maakt de ervaring voor gasten wel heel bijzonder.”

Zelf heb ik tijdens mijn verblijf een bijzonder thuisgevoel gehad dat naadloos aansluit bij de slogan van Coen: “Een hotel waar je je zelf kunt zijn net zoals thuis”

Welke bouwmissers zijn er gemaakt?
“We hadden gekozen voor een dekvloer die veel te lang heeft moeten drogen. Het heeft weken geduurd en enorm veel stress opgeleverd. Gelukkig heeft het nauwelijks invloed gehad op het renteverlies tijdens de bouw. Ook het hoge linnenverbruik op de kamers betekent een extra kostenpost in de exploitatie. Achteraf gezien hadden we ook wel een maaltijdenlift willen plaatsen in de lobby want er is veel vraag om ‘s avonds wat te smikkelen.”
Staat het concept nog overeind?
“Ja hoor, we zijn ook niet over een nacht ijs gegaan. Dit bijzondere concept is door een grondige analyse van de customer journey tot stand gekomen.”

Hoe belangrijk zijn jouw partners
“De Efteling is heel belangrijk en we hebben een perfecte samenwerking. Daarnaast Vervoort als inrichter maar ook de samenwerking met de lokale AH vestiging in hetzelfde gebouw loopt prima. Natuurlijk hebben we ook een goede samenwerking met Visit Brabant die als marketingorganisatie van Brabant aansluit bij onze behoefte met internationale website doorplaatsing naar relevante zoekmachines, Brabant promotie in algemene zin, review management, 360-graden fotografie voor aantrekkelijke tarieven en hun Venuefinder waarmee ze de zakelijke markt weten te bereiken”.

Loopt de bezetting volgens planning?
“Een volmondig JA. De zomer loopt boven verwachting. We hebben al regelmatig het bordje ‘vol’ moeten ophangen en hebben dan met 300 gasten in huis zelfs een beetje het gevoel over te lopen. Het was heel pittig zo vlak voor het seizoen te openen maar wij zijn trots op onze score van 9,5.”

Zijn er onverwachte positieve ontwikkelingen?
“De zakelijke markt heeft ons al redelijk ontdekt zonder dat we daar al te veel marketinginspanningen voor hebben gedaan. Ik ben nu al voor het najaar met boekingen in de weer. Ons concept draait rond de overnachting maar we zien nog ruimte voor nieuwe initiatieven die het totale concept versterken zoals trainingen die wij zelf binnenkort zullen opstarten”.

Piept en kraakt het met het nieuwe personeel?
“Uhhhh, even nadenken. Laat ik het zo stellen: In de F & B is het lastig om goed gebalanceerd team samen te stellen. Steeds minder mensen kiezen voor een fulltime baan in horeca en hospitality en jongeren zijn er wel, maar hebben minder tijd beschikbaar. De medewerkers zijn met uitzondering van de schoonmaak in dienst en de verwachting is dat het aantal fulltimers nog zal toenemen.”.

Werkt de Online Customer Journey?
“We zijn het best performance hotel van Oaky, een upsell tool die extra omzet genereert. Deze tool speelt in op de behoeftes van gasten die bereid zijn hiervoor te betalen en dit niet zien als een vast onderdeel van de kamerprijs! Denk aan de bolderkar, een gratis ontbijt als je zelf je kamer schoonmaakt of een drie gangen diner. Leuk detail is dat de familienaam dan op de dinertafel staat.”

Waar komen jouw gasten vandaan?
“Op de eerste plaats uit Nederland wat tot op dit moment zo’n 60% uitmaakt van de totale bezetting. Gevolgd door gasten uit België, Duitsland, Israël, Engeland, Italië, Spanje en de Verenigde Staten. Engels is dan ook bijna de voertaal en we zien nu in de praktijk dat de Efteling zich steeds beter internationaal weet te vermarkten. Het percentage gasten dat de Efteling bezoekt, Coen moet even glimlachen, benadert deze zomer periode de 90% en de Efteling tickets die wij mogen aanbieden, gaan als warme broodjes over de toonbank.”

Meld je aan voor de Expert Meeting met Backstage Tour
Bent u nieuwsgierig naar het unieke verhaal van dit bijzondere GuestHouse Hotel Kaatsheuvel en de ervaringen van Coen Schelfhorst? Wilt u met eigen ogen de bijzondere variëteit aan hotelkamers zien en een heuse Backstage Tour meemaken met mogelijkheid tot een heerlijk diner in GuestHouse Kitchen samengesteld door Chefkok Roger van de Loo? Meld je aan voor de Expert Meeting van PLEISUREWORLD NRIT op donderdag 20 september 2018.

Aanmelden, zien wij u ook binnenkort bij Coen:
http://pleisureworld.nl/event/pleisureworld-nrit-expert-meeting-het-nieuwe-guesthouse-hotel-kaatsheuvel-concept/

“Uiteraard beveel ik u deze Expert Meeting van harte aan. U krijgt heel veel bijzonderheden en innovaties op een locatie te zien. Ik heb zelf op heel veel bijzondere overnacht maar deze staat bij mij in de top van Nederland.” – Hans van Leeuwen