Het failliet van het traditionele bungalowpark

Waarom VvE’s en particuliere eigenaren vastlopen en hoe een park weer rendement en toekomstperspectief krijgt. Deel 1 van een serie van drie artikelen over het hoofdpijndossier vakantieparken.

Uit de Telegraaf: Wie vandaag een vakantiewoning bezit, krijgt te maken met een ongemakkelijke rekensom. De belastingdruk is fors, het systeem verandert meerdere keren in aanloop naar 2028 en eigen gebruik wordt fiscaal meegewogen alsof de woning wordt verhuurd. Het voorbeeld uit de Telegraaf is veelzeggend: WOZ-waarde € 500.000, belasting € 10.800 per jaar op basis van het huidige forfait. Dan komt er een punt waarop mensen zeggen: “Dit willen we niet meer betalen.” Dat is precies het moment waarop veel VvE’s en vakantieparken vastlopen: er blijft te weinig financiële ruimte over om te investeren en er is onvoldoende rendement voor de particuliere eigenaar, terwijl de kwaliteit wel omhoog moet.

Particuliere eigenaren en VvE’s dreigen samen kopje onder te gaan

Waarom VvE’s en particuliere eigenaren vastlopen en hoe een park weer rendement en toekomstperspectief krijgt. De afgelopen maanden bereiken mij steeds meer signalen dat het rendement voor particuliere eigenaren van vakantiewoningen onder druk staat. Momenteel adviseer ik verschillende Verenigingen van Eigenaren die moeite hebben om hun financiële huishouding op orde te krijgen. Die problemen spelen niet alleen op zelfstandige vakantieparken. Soortgelijke signalen hoor ik ook bij parken van partijen als Landal, Summio en EuroParcs. Het sprookje van eenvoudig geld verdienen met een vakantieoptrekje lijkt voorbij.

We moeten het hardop zeggen: het klassieke chalet- en bungalowparkmodel staat onder druk. Niet omdat mensen niet meer op vakantie willen, maar omdat de rek uit het verdienmodel is. De kosten stijgen, tussenpartijen nemen hun aandeel, de overheid heft meer belasting en veel VvE-structuren zijn nooit ingericht op ondernemerschap. Het gevolg zien we nu steeds vaker: parken die nog net voldoende draaien, maar structureel te weinig investeren.

De knelpunten: de cocktail die het park sloopt

In de praktijk kom ik steeds dezelfde stapeling van problemen tegen:

• Fiscale druk: btw stijgt, box 3 drukt zwaarder op rendement en de vakantiewoning verandert van droom in last.

• Toeristenbelasting als melkkoe: tarieven stijgen mee, terwijl gasten steeds prijsgevoeliger worden.

• Provisies van touroperators en OTA’s: commissies van 20 tot 30 procent zetten het rendement flink onder druk. Dat is geen distributiekanaal meer, maar bijna een extra eigenaar die meedeelt in de omzet.

• Arbeidskosten, management en beheer: schoonmaak, techniek, groenonderhoud en administratie worden steeds duurder.

• Permanent wonen: sluipt het park binnen en verdringt langzaam het toeristische DNA. Dat vraagt om een ander type beheer, brengt sociale vraagstukken met zich mee en leidt vaak tot negatieve beeldvorming.

• VvE-besturen zonder exploitatiekennis: betrokken bestuurders, maar geen parkondernemers.

• Particuliere eigenaren die niet kunnen of willen bijstorten: renovaties en het meerjarenonderhoudsplan komen onder druk te staan. Daardoor daalt de kwaliteit van het product, vervolgens de waarde en uiteindelijk blijven vooral kopers over die goedkoop eigen gebruik zoeken.

Versnipperd eigendom zonder regie

Projectontwikkeling van vakantieparken was jarenlang het domein van bouwbedrijven die werkten voor grote ketens. Nieuwe locaties werden ontwikkeld met een langdurige verhuurverplichting als basis. Dat model bleek zo succesvol dat ook partijen actief werden die vooral gericht waren op uitponden. Daarbij was de langetermijnvisie soms minder belangrijk dan de verkoop van de afzonderlijke woningen. Dat betekent niet dat deze partijen alleen maar negatieve effecten hebben gehad. Integendeel, verschillende niet-vitale vakantieparken zijn juist dankzij deze investeringen opgeknapt. Toch ontstaat er een probleem wanneer uitponden het primaire doel wordt en centrale regie ontbreekt.

Dan zie je vaak dezelfde gevolgen:

1. Onvoldoende investeringskracht.
2. Eindeloze discussies binnen de VvE.
3. Geen eenduidige kwaliteitsstandaard.
4. Onvoldoende grip op verhuur, bewoning en onderhoud.

In dat licht is het legaliseren of gedogen van permanente bewoning geen oplossing, maar eerder een versneller van het probleem. Zodra een park een woonfunctie krijgt, verdwijnt de toeristische agenda naar de achtergrond. Daarmee ontstaan geen nieuwe woningen, maar wordt het probleem verplaatst, terwijl recreatieve toplocaties langzaam hun functie verliezen.

De fiscus laat eigen gebruik steeds nadrukkelijker meetellen en maakt toekomstige waardestijging mogelijk belastbaar. Dat beïnvloedt het gedrag van eigenaren. Zij relateren hun belastingdruk aan de zes tot acht weken dat zij zelf gebruikmaken van hun vakantiewoning en trekken vervolgens de conclusie dat het een duur verblijf wordt. Dat leidt tot verkoopdruk. En precies daar begint het probleem voor veel VvE’s: als eigenaren vertrekken terwijl investeringsruimte ontbreekt, verliest het park stap voor stap zijn kwaliteit en aantrekkingskracht.

Wil je een toeristisch product blijven?

1. De oplossing begint met één keuze: durven herinrichten. Geen pleisters plakken, maar werken aan het systeem.
2. Hoods: clustering 20–40 units, één beheer- en exploitatiemotor, centrale MJOP-regie, handhaving recreatief gebruik met combi vrije woonbestemming.
3. Ketenlekkage stoppen: inzetten op eigen exploitatie of een hybride distributiemodel, waarbij directe boekingen een grotere rol spelen.
4. Financiering vernieuwen: van individuele bijstortingen naar collectieve fondsen met een gezamenlijke investeringsagenda.
5. Sturen op resultaat: meer bezoekers, langere verblijven, hogere bestedingen en een betere ADR.

Commissies zijn niet houdbaar

Als 25 procent commissie en bijkomende beheerkosten de kas leegzuigen, wordt investeren vrijwel onmogelijk, laat staan het uitkeren van rendement. Het antwoord ligt in meer regie over de eigen distributie. Denk aan een eigen exploitatiemodel of een hybride aanpak waarbij directe boekingen de basis vormen en OTA’s vooral aanvullend worden ingezet. Dat vraagt om inzicht in data, aandacht voor de gastreis, een doordachte prijsstrategie en operationele discipline. Niet altijd eenvoudig, maar wel noodzakelijk. Voorbeelden van organisaties die hierin stappen zetten zijn onder meer Cuber Suites Veluwe en Pean Buiten.

Van particuliere investering naar collectief ondernemerschap

De particuliere belegger komt steeds verder onder druk te staan. Belastingen, onderhoudskosten, risico’s en governancevraagstukken komen allemaal bij dezelfde eigenaar terecht. Daarom verschuift de markt steeds vaker richting fondsvorming en collectieve modellen. Daarbij worden investeringen gespreid over meerdere accommodaties en ligt het beheer in professionele handen. Het rendement komt niet alleen uit verhuur, maar ook uit waardeontwikkeling. Het participatiemodel, waarbij met een relatief beperkte inleg wordt deelgenomen in een groter geheel, zien we steeds vaker terug binnen recreatief vastgoed.

Dat betekent niet dat fondsen automatisch de oplossing zijn. Wel laat deze ontwikkeling zien dat de financieringsstructuur van recreatief vastgoed verandert: van individuele eigendom naar professioneel georganiseerde exploitatiemodellen.

Weer investeren maakt een park weer aantrekkelijk

Het doel is niet om meer bedden te creëren. Het doel is:

• meer bezoekers, dankzij een beter product en hogere gastwaarderingen;

• langere verblijfsduur door meer beleving, comfort en een soepele gastreis;

• hogere bestedingen door slimme koppelingen met horeca, retail, activiteiten en regionale partners.

Samenwerking binnen de toeristische keten blijft daarbij essentieel. De bekende VVVV-keten van Vervoer, Verblijf, Vertier en Vertering vormt nog altijd een belangrijke basis. Ondernemers die erin slagen om binnen die keten waarde toe te voegen voor zowel gast als ondernemer, bouwen aan een sterker verdienmodel voor de lange termijn.

Daarbij is één KPI van groot belang: ADR (Average Daily Rate). Deze indicator geeft inzicht in de gemiddelde opbrengst per verhuurde accommodatie per dag en helpt ondernemers om beter te sturen op rendement.

Voorbeelden van partijen die inspelen op deze ontwikkeling zijn Bufr Recreatie Vastgoed, Hofparken Investments en OrangeIM Goldberg.

Wie vandaag niet investeert, creëert morgen ruimte voor permanente bewoning. Het begint vaak op dezelfde manier: onderhoud wordt uitgesteld, de kwaliteit loopt terug, verhuurinkomsten dalen en de prijsdruk neemt toe. Vervolgens wordt eigen gebruik of semi-permanent verblijf steeds normaler. Niet omdat dit de gewenste richting is, maar omdat de toeristische functie langzaam verdwijnt. Op dat moment verandert een vakantiepark van recreatief product in een probleemlocatie.

Auteur: Hans van Leeuwen

Hans van Leeuwen is leisure-expert, recreatieadviseur en oprichter van SLIMMadvies. Met ruim 45 jaar ervaring adviseert hij vakantieparken, verblijfsconcepten en recreatieondernemers over toekomstbestendige verdienmodellen. Met instrumenten als de SLIMMscan, het SLIMMplan, de SLIMMboost en de SLIMM Short Stay Review helpt hij ondernemers praktisch en doelgericht te sturen op bezetting, verblijfsduur en bestedingen.

Meer informatie: www.slimmadvies.nl